La LPH señala que el Reglamento de Régimen Interior en las comunidades de propietarios deberá fijar las pautas para el mejor funcionamiento de los servicios generales y las normas de convivencia, siendo de carácter voluntario. A continuación y basándonos en un artículo de María José Polo Portilla, abogada y Directora de Sepín Propiedad Horizontal os explicamos la conveniencia o no de contar con este reglamento, qué puede regular y las consecuencias de su incumplimiento.
Empezaremos por señalar lo que indica el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal. “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”. En consecuencia la LPH no exige la existencia de un Reglamento Comunitario, aunque en caso de disponer de él su cumplimiento será obligatorio pero del mismo modo será vinculante cualquier acuerdo adoptado por la Junta sobre el funcionamiento y uso de los servicios y elementos comunes, aunque no conste en dicho reglamento.
Lo que hay que tener en cuenta es que, ya sea dentro de este Reglamento o mediante acuerdos en Junta, la Comunidad ha de fijar unas reglas que si bien en muchos casos pasan por cuestiones básicas de convivencia, como pueden ser la de respetar las horas de descanso evitando hacer ruidos durante las mismas, otras pueden ser necesarias para la correcta utilización de los elementos o servicios comunes como el uso de la piscina o las plazas de garaje cuando este es común y existen menos plazas que viviendas. De este modo, puede ser aconsejable disponer de este documento para asuntos generales, si bien los específicos podrán regularse mediante acuerdo comunitario, pues en ambos supuestos se podrán acordar por mayoría simple (regla 7 del artículo 17 de la LPH), es decir, será suficiente que en segunda convocatoria se adopte por mayoría de cuotas y propietarios de los asistentes, vinculando a todos los comuneros.
Límites del Reglamento de Régimen Interior en las comunidades de propietarios
El primer límite es la propiedad privada, por ejemplo se pueden regular supuestos como los horarios en los que se pueden realizar obras para que estas no sean excesivamente molestas, pero no se puede impedir efectuar las mismas dentro de cada inmueble particular. En este sentido una sentencia de la AP Santa Cruz de Tenerife declaraba nulo un apartado de Reglamento Interno con la cláusula de que en los meses de Julio y Agosto no se podían realizar más de dos obras a la vez o la prohibición de coincidir más de cuatro obras en el mismo mes durante el resto del año debiendo autorizar la Junta las obras de urgencia si se diera el caso.
Otro de los límites es que ese Reglamento Interno de las comunidades tampoco podrá contener normas que supongan prohibición o restricción de los derechos de propiedad de los comuneros como por ejemplo la prohibición de las actividades a las que pueden destinarse lícitamente los locales comerciales, ya que una prohibición de este tipo necesitaría el acuerdo unánime, aplicando la regla 6 del artículo 17 LPH, al suponer una modificación del Título Constitutivo o los estatutos.
Tampoco podrán ser objeto de regulación por este Reglamento el cambio de uso de las viviendas, o la privación de derechos a los comuneros como por ejemplo el uso de la piscina, aparcamiento comunitario, ascensor o azotea, aunque en ese último supuesto una sentencia de la AP Valencia indica que sí se permite incluir en el reglamento la privación temporal del uso de un elemento común de carácter accesorio cuando haya causa objetiva y justificada como no contribuir a su mantenimiento.
Otras sentencias dejan claro que las normas de régimen interno no podrán establecer que la Comunidad se deba someter a la Junta Directiva para poder accionar judicialmente y nunca podrán contravenir las normas establecidas en los estatutos. Por último, y con carácter general, la Comunidad no tiene capacidad para imponer sanciones y tampoco puede ser este el contenido del citado Reglamento por lo que, ni la Comunidad, ni el Administrador puede exigirlas.
Vía judicial para reclamar la nulidad de normas de régimen interno
Como cualquier acuerdo comunitario adoptado en Junta, las normas de Reglamento interno son válidas y ejecutivas, por lo que para declarar su nulidad deberán ser impugnadas judicialmente en la forma y plazos del artículo 18 de la LPH.
