El próximo viernes 24 de febrero los Administradores de Fincas colegiados y las Administradoras de Fincas colegiadas podrán solucionar las dudas que tengan con respecto a las inspecciones periódicas obligatorias en los edificios residenciales que competen al Área de Seguridad Industrial en la que se encuentra Luis Urrutxua, coordinador en Bizkaia de éste área dentro de la Delegación de Industria del Gobierno Vasco.
Tenemos muchos reglamentos y algunos de ellos afectan directamente a los edificios de uso residencial. Dentro de las áreas Industria, Energía y Seguridad Industrial, yo soy coordinador de Seguridad Industrial y en este ámbito en un edificio de uso residencial privado nos encontraríamos con una instalación eléctrica, que en este caso será competencia del área de Energía; y otros aspectos sobre los que podré solucionar las dudas de los administradores y administradoras.
Entre esos aspectos competencia de Seguridad Industrial, Luis Urrutxua repasa los siguientes.
La existencia de un ascensor, que habitualmente no da mucho problema porque normalmente tiene un mantenimiento contratado que se ocupa de sus revisiones mensuales, inspecciones cada dos o cuatro años.
La sala de calderas, en la que confluyen varios reglamentos. Tenemos las instalaciones térmicas, la producción, distribución y emisión de calor hasta los radiadores de los vecinos, y los combustibles, la fuente de energía que lo alimenta. Esta fuente antes era el gasoil y se está sustituyendo en buena medida por el gas canalizado o también por gas en depósitos. Este último caso tampoco nos genera mucha preocupación porque en principio todas esas instalaciones de gas vienen registradas y controladas en sus inspecciones por la empresa del gas. En el almacenamiento de gasóleo hay más problemas porque todavía hay unas mil y pico instalaciones de calefacción en Bizkaia que van a gasóleo, y aunque no tiene obligación de tener mantenimiento contratado sí que está obligados a pasar las revisiones de mantenimiento, por ejemplo cada cinco años unas pruebas de estanqueidad, cada diez años una inspección, cuando se decide anular porque se pasa a otro combustible o por otras razones hay una obligación de comunicar el desmantelamiento con un formulario especial… Aunque en general, con olvidos o retrasos, son normativas y actuaciones que se suelen cumplir.
Luis Urrutxua nos recuerda la mayor problemática que han encontrado en estos últimos meses.
Este año nos están dando mucho trabajo las instalaciones térmicas, el precio del gas, la posibilidad de acogerse a tarifas reguladas que antes no existía, las obligaciones, las inspecciones adelantadas que se hicieron a comercios… Ha generado muchos quebraderos de cabeza porque son decisiones importantes a 10, 15 o 20 años que son difíciles de tomar. A veces se trata de salas de calderas viejas que necesitan una reforma integral y surgen dudas sobre si continuar con gasóleo, pasar a gas, si se dan las condiciones técnicas para hacerlo…
Ante la pregunta de quién es el responsable último del cumplimiento de estas normativas, Luis Urrutxua nos explica:
La ley de Industria, tanto la estatal del 92 como la de Euskadi de 2004 vienen a recalcar que el responsable último de todo el cumplimiento de esas normativas es el titular, y el titular de una comunidad de propietarios son los vecinos. Ahí surge en muchos casos la figura de una persona profesional como un Administrador de Fincas colegiado que representa a la comunidad y que debe conocer esas obligaciones para poder cumplirlas. Y si se incumple tenemos nuestros mecanismos, censos de instalaciones, campañas de inspección, y si no se cumple envío de escritos, requerimientos, apercibimientos o incluso se llega a la sanción. Esa obligación igual al vecino le extraña porque cree que está todo en manos del Administrador y de la empresa mantenedora que tiene contratada, pero deben conocer esas obligaciones porque en ocasiones se pueden incumplir. En este sentido hay que recalcar la importante de la labor de la empresa mantenedora, que como valor añadido debe conocer y realizar esas revisiones e inspecciones y en qué plazos ya que en los ascensores está bastante asumido pero en instalaciones térmicas no siempre.
Luis Urrutxua nos recuerda otros aspectos que se plantearán en la Jornada.
Se planteará la importancia de conocer qué instalaciones tienen obligaciones con respecto a la delegación de industria, de registro, de mantenimiento, de inspección, incluso de desmantelamiento, y quiénes son los agentes colaboradores de la administración, todos esos agentes instaladores, mantenedores, inspectores, que tienen que estar registrados en algún sitio, ya que en estos aspectos no puede intervenir cualquiera.
También nos recuerda las instalaciones que no son de su competencia y no se tratarán en la Jornada, los temas de telefonía, puertas automáticas de garajes, videoporteros y videovigilancias, los salvaescaleras…
Para finalizar, Luis Urrutxua quiere recordar la importancia de cumplir con la reglamentación, algo que se ha visto con la TUR 4. Los que ya lo tenían hecho, porque habían pasado la inspección en plazo, tienen un beneficio claro porque han podido contratar la TUR de inmediato, el resto han tenido que llamar a un organismo de control, que a su vez se han visto en un periodo de mucho trabajo dando plazos bastante largos… Esto hace evidente que cumplir las normas te ayuda a ahorrar o a tener beneficios económicos.
Por último queremos recordar que desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Procedimiento Administrativo las comunidades de propietarios están obligadas a relacionarse con las administraciones de manera telemática. Está costando, también a las administraciones adaptarnos, pero es un camino que hay que recorrer. En el caso de las comunidades de propietarios, que no son empresas ni tienen gerente, es más complicado. La existencia de la figura del Administrador de Fincas puede ser una solución en muchos casos. En poco tiempo las notificaciones se van a enviar solamente de manera telemática, lo cual quiere decir que las comunidades van a tener que tener una bandeja en la que se recepcionen esas comunicaciones; sean luego atendidas o no, pero las notificaciones quedarán hechas de forma telemática. Supongo que la fórmula sería que los administradores registren una representación de esa comunidad en el Registro General Electrónico del Gobierno Vasco y a partir de ahí, poder ser ellos los que reciban esas comunicaciones.
