El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España publica trimestralmente una revista con contenido de interés para administradores colegiados y colegiadas. Revisamos y os traemos un interesante artículo sobre “Cómo afrontar los problemas de ocupación” escrito por Dolores Lagar Trigo, Administradora de Fincas y periodista. Miembro de la Comisión de Imagen Profesional del CGCAFE.
Con preguntas y respuestas se analizan temas tan sensibles por su trascendencia social y económica como es la ocupación ilegal de viviendas, el alquiler vacacional o la existencia de un prostíbulo en la Comunidad de Propietarios. Además, se explica cómo han de proceder los administradores de fincas ante estas cuestiones que, además, conllevan importantes problemas de convivencia vecinal.
Algunas de las preguntas a las que da respuesta el artículo:
1º.- Ocupación ilegal
¿Cuál es la función de un administrador/a cuando unos ocupas entran en las viviendas? ¿Y si la vivienda es de un banco?
El Administrador/a de Fincas colegiado/a, según la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley 5/2015 catalana, tiene que poner en conocimiento del propietario/o, también si este es un banco, que se ha producido una ocupación ilegal de una vivienda o local, para que el dueño de la vivienda o local pueda presentar la denuncia correspondiente y se inicie el procedimiento judicial y recuperen su inmueble.
¿Qué sucede si se producen conexiones ilegales?
Cuando el Administrador/as de Fincas colegiado/a comunica al propietario/a que ha sido ocupada su vivienda o local, es necesario que le informe de los conflictos que se generan para la Comunidad de Propietarios cuándo los ocupantes ilegales utilizan elementos comunes o realizan conexiones a canalizaciones comunitarias como el agua, la luz o de gas, además de los ruidos, inseguridad o suciedad que se generan. Esta información se ha de realizar por burofax para que el propietario/a -también si es un banco-, que actúe para que esta situación finalice lo antes posible.
Además, se debe denunciar el fraude eléctrico o de otro servicio, tanto a la compañía suministradora como, en su caso, a la policía, debiendo ser los copropietarios quienes llamen a las fuerzas del orden público cada vez que los ocupantes produzcan ruidos o molestias.
¿El presidente/a de la comunidad puede denunciar la ocupación ilegal?
La ley no reconoce legitimación alguna al presidente/a de la comunidad para personarse en las diligencias como acusación particular, o para actuar como denunciante directo en representación del resto de copropietarios de esos elementos comunes también ocupados, y mucho menos para promover la medida cautelar de expulsión del ocupante cuando el titular de la finca se desentiende del problema, como suele ocurrir con algunos bancos, o cuando no se le localiza para que denuncie la situación.
2º.- Alquiler vacacional
¿Qué requisitos son necesarios para destinar una vivienda a alquiler vacacional?
Es cierto que el alquiler descontrolado de viviendas particulares para el uso turístico está generando innumerables problemas por las molestias que se generan al resto de vecinos, si bien las comunidades tienen diversas posibilidades de actuación.
La Comunidad de Propietarios deberá conocer si la actividad cuenta realmente con todos los permisos administrativos necesarios para la explotación como apartamento turístico. La ausencia de permiso administrativo preceptivo puede dar lugar a fuertes multas además de al cierre de la actividad. La vivienda vacacional también deberá contar con la cedula de habitabilidad.
Alquiler vacacional con exceso de ocupantes: ¿qué puede hacer la comunidad?
El hecho de destinar una o más viviendas del inmueble a este tipo de negocio, no solo implica molestias sino un uso más intensivo de los elementos comunes, además de que es frecuente que los apartamentos se utilicen por más personas de las que posibilita la cédula de habitabilidad. Empezando por esto último, la normativa administrativa impone, para que una vivienda sea habitable, que cuente con la pertinente cédula de habitabilidad, que es un documento expedido por el Ayuntamiento que se atiene, además, a lo preceptuado en la normativa administrativa. En esa cédula se detalla la superficie útil de la vivienda y el número máximo de personas que pueden ocuparla en condiciones de uso adecuado. Si en la vivienda arrendada se está usando por más personas de las que permite la citada cédula, se podrá denunciar este hecho ante el Ayuntamiento.
¿Qué hacer si los inquilinos causan ruidos excesivos en la vivienda arrendada?
Si hay infracciones de este tipo que sobrepasen la normal tolerancia, lo que debe hacerse es llamar a la policía municipal, sin perjuicio de denunciar los hechos ante el Ayuntamiento y/o la Dirección General de Turismo. La comunidad puede requerir al propietario que les facilite un número de teléfono, ya sea personal o de la inmobiliaria que le representa y alquila la vivienda, que deberá estar operativo las 24 horas del día por si los inquilinos generan molestias o cualquier daño en los elementos comunes.
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